Bienvenidos

Los Santos de la Humosa (http://www.lossantosdelahumosa.org/index.html) es un pequeño pueblo a 45 km de Madrid, con un hermoso emplazamiento en los altos que bordean el rio Henares. Desde aquí contemplamos el valle del Henares y un horizonte que extiende desde la Sierra de Gredos hasta Pico Ocejón. Los vecinos de Los Santos agradecemos las frías mañanas del invierno, cuando las condiciones atmosféricas nos regalan una vista esplendorosa.

Desde el 13 de enero de 2005, fecha en que se publicó el Plan General Municipal de Ordenación de esta localidad, redactado por "Parques Terciarios, Sociedad Limitada" (Boletin Oficial de la Comunidad de Madrid 10, pág. 232, http://www.madrid.org/comun/bocm/NavPdf/0,2931,3029_14210_80749_12335563_20050113_232,00.html), los ánimos de muchos de los vecinos de este pueblo han decaído mucho. Muchos de estos vecinos han descubierto que el Plan de Ordenación prevé expropiarles su patrimonio, incluyendo tierras, chalets y naves agrícolas e industriales si no pueden pagar alrededor de 7.500 ptas/m2 para poder conservar sus terrenos recalificados. Los ancianos labradores que guardaban sus terrenos como único bien para garantizar su futuro bienestar o para dejar algo a sus hijos han salido llorando del ayuntamiento tras conocer como les afectará el Plan de Ordenación.

Pocos entienden la lógica de las tasaciones de justiprecio. Los vecinos comentan como unos han salido enormemente beneficiados por un terreno de unos 50x50 m y otros se van a quedar cortos en más de 10 millones para pagar hipotecas para casas contruidas hace muy pocos años. Ojalá que en el futuro esta aparente falta de justicia sea objeto de una condena como la que tiene que pagar el Ayuntamiento de Sevilla por unas valoraciones de su Jurado de Expropiación (http://www.inmoley.com/3837467558515101-20.html).

Se prevé derribar naves de agricultores y pequeños empresarios, contribuyentes de toda la vida a las arcas del municipio. ¿La razón? la zona industrial en las afueras del pueblo ha sido recalificada como urbana. Se propone que la nueva zona industrial se sitúe a 5 km en la carretera de Barcelona, donde ahora sólo existe un descampado. Las indemnizaciones que recibirán estos pequeños propietarios no les darán para comprar más que unos pocos metros cuadrados de este hipotético polígono industrial, el día de mañana cuando quizás se construya. Hasta entonces tendrán que empezar de nuevo sus actividades en otro sitio.

El Plan de Ordenación tampoco deja contentos a los ecologistas. El nuevo trazado del M-226 pasa directamente por un monte preservado. Según la Ley 16/1995, de 4 de mayo, Forestal y de Protección de la Naturaleza, publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, Núm. 127, 30 de mayo de 1995, Art. 42, apartado 2, "La Agencia de Medio Ambiente deberá informar preceptivamente los instrumentos de planeamiento urbanístico que afecten a la transformación de terrenos forestales en suelos urbanos o urbanizables. Dicho informe será vinculante cuando los terrenos estuvieran catalogados como de utilidad pública, protectores, protegidos y preservados, prevaleciendo las determinaciones contenidas en sus correspondientes planes de ordenación, uso y gestión, o en sus regímenes particulares de protección" (http://www.comadrid.es/comun/ticas_MedioAmbiente/0,3787,122007487_122029998_122030820_12146488_0,00.html).
Los vecinos que hemos podido examinar el proyecto no hemos visto este informe preceptivo de la Agencia de Medio Ambiente.

Hay muchas más quejas acerca de este Plan de Ordenación, que tengo entendido perjudica a más de doscientos de los 1310 habitantes de este pequeño municipio. Desde este blog invito a mis convecinos contar sus historias de primera mano. Ruego que todos los que contribuyan algo se abstengan del insulto personal y sean muy concretos.

Financial Times, 4 abril 2003 (recorte traducido del inglés)

Ojo con los promotores
Por Leslie Crawford
Publicado: 4 abril 2003

De Valencia sale una historia cautelar para todas aquellas personas que sueñan con algún día tener una vivienda de vacaciones o para jubilarse al lado del mediterráneo.
Miles de propietarios que viven en zonas rurales – tanto españoles como extranjeros – se enfrentan a la posibilidad de una expropiación o de tener que pagar precios de extorsión, o ambos, para la “urbanización" de sus terrenos. Esto tiene su origen en una ley que concede enorme poder a los urbanizadores sin apenas respetar los derechos de los propietarios de viviendas a recurrir cuando se encuentran en una zona que ha sido reclasificada para la ordenación urbanística.
…
Las actividades depredadoras de los llamados urbanizadores de Valencia – especuladores urbanos desfrazados – acontecen en medio del mayor boom en la construcción de viviendas en la historia de España.
Charles Svoboda, un diplomático canadiense jubilado, se dio cuenta por primera vez de las actividades de los urbanizadores el año pasado. Cuenta que “Observamos a un par de hombres que estaban andando en la finca de un vecino, y cuando les pregunté que estaban haciendo, dijeron que estaban realizando un estudio topográfico”e.
Al visitar el ayuntamiento local de Benissa, en la provincia de Alicante, se revelaron sus verdaderos propósitos. Las fincas de Svoboda y de sus vecinos iban a incluirse en un plan de ordenación urbana.
En teoría, es preceptivo avisar a los propietarios de los planes de ordenación en la zona, pero según lo expresa un diplomático británico: “Hay cierta falta de diligencia a la hora de realizar las notificaciones”. Una vez que los propietarios hayan sido teóricamente notificados, tienen sólo 15 días hábiles para presentar alegaciones o un plan de ordenación alternativo.
A menudo se rechacen los planes alternativos que proponen los propietarios. Esto se debe principalmente a la conivencia entre las autoridades municipales y los promotores, que se encargan de recompensar debidamente a los los concejales su colaboración.
Una vez que el ayuntamiento haya declarado que el plan de ordenación es un “bien público”, se puede derribar viviendas, expropiar fincas y presentar a los propietarios facturas del orden de €60.000 a €260.000 para pagar la provisión de calles, alcantarillas, agua y electricidad.
…Sin embargo, cuando llegó a ser evidente que los promotores estaban abusando sistemáticamente de las leyes de ordenación urbana de Valencia, en primer lugar los extranjeros y después cada vez más los españoles, empezaban a resistir.
En octubre, Svoboda fundó Abusos Urbanísticos No (No to Urban Abuses) – que ahora cuenta con 7.000 miembros y tiene su propia página web (http://www.abusos-no.org/) que ofrece información en inglés, francés, alemán, holandés y español.
A consecuencia de sus esfuerzos, 17 embajadores han protestado del atropello de los derechos de la propiedad a la administración regional de Valencia. Los 17 incluyen 13 de la Unión Europea y los embajadores de Suiza, Canadá, Noruega y Polonia.
“La ley fue redactada para luchar contra los especuladores que bloqueaban el desarrollo urbano al conservar sin urbanizar las tierras alrededor de los municipios costeros”, dice un diplomático del Reino Unido. Permitió a los ayuntamientos aprobar planes de ordenación sin el consentimiento ni el conocimiento de los propietarios afectados por estos planes. La ley también permitió a los urbanizadores promover planes sin haber comprado los terrenos incluidos en el plan”.
“Lo que ha sucedido”, continúa el diplomático, “es que los mismo especuladores han descubierto como pueden utilizar la ley para su propio beneficio. Los pequeños propietarios son blancos de tiro. No hay ninguna normativa que regula cuánto se les puede cobrar por los gastos urbanísticos exigidos, ni qué compensación deben recibir en el caso de ser expropiadas sus fincas”.
Svoboda tiene previsto seguir presionando. Abusos Urbanísticos No está recaudando fondos para establecer un “fondo de guerra” para financiar un lobby dirigido al Parlamento Europeo y para recurrir la ley del suelo de Valencia ante el Tribunal Constitucional de España y, posiblemente, el Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Se teme que los abusos observados en Valencia puedan propagarse a otros lugares en España.
…
“La ley ha demostrado ser una fuente de ingresos excelente para los promotores y los ayuntamientos municipales en bancarrota, que ha motivado su emulación en otros lugares de España”, advierte un diplomático. ¿Qué aconsejaría a los compradores extranjeros? Contrate un abogado bueno e independiente … Ten especial cuidado cuando compra en zonas rurales y “enorme cautela” al ejercer la necesaria vigilancia. De otra manera, la casa de sus sueños podría convertirse en una pesadilla.


La experiencia de los vecinos de Los Santos de la Humosa y decenas de municipios de la Comunidad de Madrid indica que los promotores madrileños han asimilado todas las lecciones de sus colegas en el litoral .

Manifestarnos

Los vecinos de los Santos perjudicados por el Plan de Ordenación han solicitado al ayuntamiento (http://www.lossantosdelahumosa.org/mayunta.html) permiso para manifestarse. La solicitud, que llevaba más de 900 firmas, había sido denegada cuando se publicaba este blog.

Afortunadamente, como muchos de los habitantes de la Comunidad de Madrid han sufrido y sufren prejuicios similares, tenemos la fortuna de poder asistir a la "Concentración contra la especulación urbanística," una manifestación organizada por Ecologistas en Acción para el 27 de febrero de 2005, que se celebra en la Puerta de Sol de Madrid a las 12'00 h.

"Ciudadanos Contra la Especulación Urbanística es una iniciativa ciudadana que pretende denunciar el acelerado deterioro ambiental y territorial que está ocasionando el actual modelo de crecimiento urbanístico. ... la falta de control de los responsables municipales y autonómicos sobre muchas actuaciones urbanísticas está permitiendo un estado de impunidad muy alarmante. Así, se hace la vista gorda y se autorizan actuaciones irregulares e incluso delictivas (construcciones en suelo protegido, zonas verdes, etc.) que a quien más benefician es a una minoría especuladora. Ante esta situación asociaciones vecinales, grupos ecologistas y otros colectivos de toda la Comunidad de Madrid nos hemos organizado, al margen de cualquier partido político, para denunciar la insostenibilidad del modelo urbanístico actual. " http://www.ecologistasenaccion.org/article.php3?id_article=1531

Los organizadores de esta concentración solicitan que los participantes eviten el uso de distintivos de partidos y material defamatorio.

¡¡Socorro!! ¿¿Qué podemos hacer??

Lo primero que debemos hacer es no tirar la toalla.

No estamos sólos, ni mucho menos. Mis investigaciones indican que hay miles de ciudadanos españoles y residentes en España tan perjudicados como los vecinos de Los Santos.

Los ciudadanos se organizan en contra de esta legislación y nuestras quejas se elevan hasta la Comunidad Europea. "La comisión de Peticiones del Parlamento Europeo ha aprobado un informe que denuncia "supuestos abusos" en la aplicación de la ley reguladora de la actividad urbanística (LRAU) en la Comunidad Valenciana y que pide a la Comisión Europea que reconsidere la financiación de obras del trasvase Júcar-Vinalopó" (El Mundo, Miércoles, 28 de Julio de 2004).

En Valencia, se ha organizado un grupo de afectados por planes de ordenación similares llamado Abusos Urbanísticos No (http://abusos-no.org). Esta organización de 20.000 afectados ha publicado unas recomendaciones útiles que reproduciré aquí:

CONSEJOS para afectados en un programa de urbanización

Por Enrique Climent Laguarda, vicepresidente de Abusos Urbanísticos No


Primeros Auxilios.


1º - Crear una Asociación de vecinos y regístrala oficialmente. No importa el numero de afiliados, con solo dos se puede crear una Asociación de vecinos. (estamos en ello)

2º- Asociarse como Asociación de Vecinos a la ASOCIACION VALENCIANA EN DEFENSA DE LOS DERECHOS HUMA NOS, MEDIOAMBIENTALES Y CONTRA LOS ABUSOS URBANISTICOS (ABUSOS URBANISTICOS ¡NO!), esto dará una mayor fuerza a cualquiera de sus actuaciones, y se ayudaran, ayudándonos en nuestra lucha para modificar esa Ley en cuyo nombre nos están avasallando y privando de nuestros derechos, especialmente el de la propiedad. (nuestro abogado nos dirá como cumplir este requisito)

3º - Contratar un Abogado especializado en URBANISMO y no relacionado con empresas constructoras ó urbanizadoras.

4º - Comprobar que los caminos, entradores y accesos de la zona no figuran en el Inventario de caminos del Ayuntamiento de la misma, y si no lo están, escriturarlos a nombre de los propietarios que en su día los cedieron. En caso contrario a la hora de urbanizar se los apropiaría urbanizador ó el propio Ayuntamiento, y a todos los metros de superficie de una zona a urbanizar les corresponden la misma proporción de metros finales de solar construible.

5º - Tener levantado topográficamente el plano de la zona a urbanizar y de cada una de las propiedades, con superficies exactas, comprobando las que figuren en sus escrituras y en la Base de Datos del Catastro, para proceder a corrección si es diferente.

6º - Comprobar y poner al día toda la documentación de sus propiedades, escrituras, permisos de obras, etc.

7º - Crear si las condiciones lo aconsejan una AGRUPACION DE INTERES URBANISTICO, con más del 50% de la superficie de la zona a urbanizar. Esta Agrupación entre sus facultades tiene la de poder presentar su propio Proyecto de Urbanización en todo momento , antes de que lo presente un promotor ó incluso después como alternativa a la presentada por él mismo, y en todo caso es un instrumento de negociación con el urbanizador, ya que según la L.R.A.U. los propietarios organizados en una Agrupación de Interés Urbanístico tiene derecho preferente de adjudicación.

8º - Acordar en los estatutos de la Agrupación de Interés Urbanístico ó en los acuerdos que se tomen, que cuando un propietario no pueda pagar los costes de la urbanización en metálico, la propia A.I.U. tendrá derecho preferente de compra del terreno necesario para atender al pago de dichos costes, ya que siempre podrá mejorar la oferta del promotor. De esta forma el posible beneficio que una vez urbanizados puedan producir estos terrenos corresponde a la A.I.U. y por tanto al mismo propietario original como miembro de la misma. Si esta cláusula se aprueba y se hace pública, tendrá un efecto disuasor en los promotores urbanizadores, ya que el maximo interés de estos estriba en obtener terrenos a bajo precio, y finalmente se conseguiría con esta medida que los promotores no pudiesen alcanzar más del 50 % del terreno resultante, con lo que no podrían manipular la reparcelación cuando se realizara.

9º - Cuando un promotor ó Agente urbanizador presente un proyecto sobre la zona que les afecta, investiguen inmediata mente la situación del mismo respecto a sus obligaciones fiscales ó con la Seguridad Social, en las oficinas de recaudación, ya que un impago en estas obligaciones le invalidaría para poder actuar como Agente Urbanizador. Infórmense de su capital, socios y estatutos en el Registro Mercantil, así como de los últimos balances presentados también en el mismo Registro. Con esta información sabrán si tiene entidad suficiente para asumir el proyecto de urbanización, ó en su caso cuestionar lo ante el Ayuntamiento con la información obtenida. Recuerden una cosa esta información, obténgala en cualquier caso, y no dejen de hacerlo porque el nombre del promotor sea muy conocido, se llevarían muchas sorpresas.

10º - Si la urbanización es inevitable y tiene que pagar la parte que les corresponda proporcionalmente de los costes de la misma, seria interesante que negociasen en conjunto ó individualmente como prefieran, la concesión de créditos de disponibilidad para atender derramas de la urbanización solamente, condicionando a una venta una vez urbanizado del solar resultante de su propiedad la amortización de los mismos. Este consejo es para los casos en que el propietario tenga interés en vender.

11º- Si está de acuerdo con la urbanización, pidan siempre un presupuesto alternativo, es su derecho según la Ley, y con él en la mano presionar al Ayuntamiento para que obligue al promotor a ajustar el suyo.

12º- En los casos que un propietario no puede atender los costes de la urbanización en metálico, y el agente urbanizador pretenda valorar su terreno para resarcirse de los mismos, no lo acepte de ninguna manera, y obligue a que esa compensación de costes de urbanización por terrenos sea vía expropiación, porque con ello queda manifiesto su desacuerdo, y si en un futuro se consiguen compensaciones como consecuencia de recursos, contenciosos ó acuerdos puntuales, tendrán derecho a los mismos, que de otra forma los perderían.

Enrique Climent Laguarda


Estos consejos están basados en años de experiencia y solo pretenden tener un carácter informativo.


Advertimos, que para cualquier acción inspirada en los mismos es aconsejable el consejo previo de un abogado